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聯(lián)合辦公行業(yè)面臨洗牌優(yōu)勝劣汰之際，又不斷有新軍加入，它們會(huì)是“攪局者”嗎？

地產(chǎn)央企——華潤(rùn)置地近日推出旗下美好辦公品牌——潤(rùn)聯(lián)行，并計(jì)劃2019年在北京推出三家門(mén)店，分別是潤(rùn)聯(lián)行?西堤；潤(rùn)聯(lián)行?長(zhǎng)安和潤(rùn)聯(lián)行?優(yōu)士閣，三處涉及工位近兩千。

自2016?年美國(guó)聯(lián)合辦公巨頭WeWork?在上海開(kāi)設(shè)中國(guó)大陸首家門(mén)店以來(lái)，聯(lián)合辦公一直是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱門(mén)話(huà)題，在資本助推之下獲得爆發(fā)式增長(zhǎng)，隨著更多類(lèi)型的參與者加入，這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。

國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)商——第一太平戴維斯近日?qǐng)?bào)告稱(chēng)，成立于北京的聯(lián)合辦公品牌優(yōu)客工場(chǎng)，在完成了碎片空間、洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間、微度聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、愛(ài)特眾創(chuàng)以及方糖小鎮(zhèn)等并購(gòu)后，目前已成為全國(guó)項(xiàng)目數(shù)量最多的聯(lián)合辦公品牌（截至2018?年末占據(jù)43%?的市場(chǎng)份額）。

上海和北京是目前國(guó)內(nèi)最大的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，2018年門(mén)店數(shù)量占比分別達(dá)到32.5%?和32%。目前上海和北京核心區(qū)位的聯(lián)合辦公供應(yīng)量已幾近飽和，預(yù)計(jì)未來(lái)新開(kāi)門(mén)店將拓展至非核心商務(wù)區(qū)及二線(xiàn)城市。

這個(gè)賽道的競(jìng)爭(zhēng)者也越來(lái)越多。近一兩年來(lái)，除專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商和初創(chuàng)公司以外，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也紛紛建立聯(lián)合辦公品牌，欲在聯(lián)合辦公市場(chǎng)分一杯羹，如SOHO中國(guó)的“SOHO?3Q”——龍湖地產(chǎn)的“一展空間”，凱德集團(tuán)的“C3”，佳兆業(yè)的“創(chuàng)享界”等。

截至目前，SOHO中國(guó)在北京、上海、杭州、深圳等核心地段已有30個(gè)SOHO3Q中心，約3萬(wàn)個(gè)工位。

第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部董事林碩對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，老牌地產(chǎn)企業(yè)從未遠(yuǎn)離過(guò)聯(lián)合辦公產(chǎn)品的賽道，WeWork剛進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就一直以合作伙伴的身份協(xié)助其拓展市場(chǎng)，其他傳統(tǒng)地產(chǎn)品牌也在最近幾年有過(guò)或淺或深的市場(chǎng)嘗試，通過(guò)這兩年聯(lián)合辦公市場(chǎng)的飛速發(fā)展成長(zhǎng)，有部分試水成功的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不再局限于跟大的聯(lián)合辦公品牌合作，而是深度參與產(chǎn)品研發(fā)并創(chuàng)建自己的品牌。

“從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，擁有更加充裕資金背景的傳統(tǒng)房企在多年深耕國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)加持下，是非常有機(jī)會(huì)創(chuàng)造出不輸于國(guó)際品牌的聯(lián)合辦公產(chǎn)品，進(jìn)而可能影響到整個(gè)行業(yè)的商業(yè)格局及未來(lái)走向。”林碩說(shuō)。

多家央企類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)也陸續(xù)加入這個(gè)戰(zhàn)局。除前述華潤(rùn)置地外，中海地產(chǎn)2016年推出了OFFICEZIP，中糧地產(chǎn)則推出了COFCO?FANTASY，與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商下相比，這些企業(yè)的共同特點(diǎn)就是利用自有物業(yè)來(lái)操盤(pán)聯(lián)合辦公空間，可減少融資和租金壓力。

這些地產(chǎn)類(lèi)央企紛紛加入聯(lián)合辦公的賽道，是一種順應(yīng)潮流的主動(dòng)選擇，還是對(duì)當(dāng)前傳統(tǒng)商辦物業(yè)增長(zhǎng)乏力的被迫變革？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自建的共享辦公模式看，其對(duì)于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的業(yè)務(wù)開(kāi)拓是有創(chuàng)新的?？傮w上看，此類(lèi)企業(yè)后續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)更多，很多企業(yè)也希望通過(guò)改造，來(lái)實(shí)現(xiàn)既有物業(yè)的溢價(jià)水平。

“從聯(lián)合辦公等操作模式看，這些央企類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的優(yōu)勢(shì)比較明顯。第一開(kāi)發(fā)商擁有較多的資源，也有較多的資金進(jìn)行管控。第二是開(kāi)發(fā)商本身在商辦領(lǐng)域急需突破，聯(lián)合辦公目前也是一個(gè)較好的點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商加入此類(lèi)行業(yè)，也是當(dāng)前對(duì)于商辦物業(yè)投資策略的調(diào)整?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建聯(lián)合辦公品牌，自有物業(yè)將是其最大的底牌，尤其是一些央企類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，像華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)等，商辦類(lèi)物業(yè)體量更是龐大。

近幾年，華潤(rùn)置地創(chuàng)立了“銷(xiāo)售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式，擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定位，逐步轉(zhuǎn)型成為“城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”。目前，華潤(rùn)置地在整個(gè)華北擁有近百萬(wàn)體量的寫(xiě)字樓及園區(qū)。

而運(yùn)營(yíng)OFFICEZIP的中海商務(wù)，旗下五大甲級(jí)寫(xiě)字系列產(chǎn)品遍布全球20多個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍城市，持有運(yùn)營(yíng)并處于建設(shè)中的甲級(jí)寫(xiě)字樓突破70座，經(jīng)營(yíng)面積逾600萬(wàn)平方米。

在林碩看來(lái)，與聯(lián)合辦公專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商相比，這些傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)自建聯(lián)合辦公有幾點(diǎn)劣勢(shì)：空間運(yùn)營(yíng)大數(shù)據(jù)的積累；對(duì)用戶(hù)需求的深層次理解及服務(wù)經(jīng)驗(yàn)；超大體量聯(lián)合辦公定制型產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)不足。而優(yōu)勢(shì)則主要集中在成本控制、資金雄厚、對(duì)國(guó)內(nèi)政策及市場(chǎng)的熟悉程度、政府關(guān)系方面。

一般而言，雖然聯(lián)合辦公對(duì)業(yè)主方來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)遇，但卻會(huì)打亂優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)的租戶(hù)結(jié)構(gòu)，意味著更高的租戶(hù)流動(dòng)率，租戶(hù)組合也更為復(fù)雜。在甲級(jí)寫(xiě)字樓內(nèi)引入聯(lián)合辦公，對(duì)原有租戶(hù)格局的沖擊勢(shì)必要提前進(jìn)行測(cè)算。

值得關(guān)注的是，如果這些寫(xiě)字樓原本就是開(kāi)發(fā)商自己持有，選取其中一部分樓層搭建聯(lián)合辦公空間，吸納初創(chuàng)企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)，而原有傳統(tǒng)辦公空間定位成熟型企業(yè)，兩個(gè)區(qū)域的營(yíng)運(yùn)管理均是一家，兩者之間的協(xié)調(diào)自然將更為通暢，而非互相沖擊和削弱。

華潤(rùn)置地的做法顯然是考慮到了這一點(diǎn)。華潤(rùn)置地此次推出兩條產(chǎn)品線(xiàn)，即高端商務(wù)產(chǎn)品“中心系”和美好辦公產(chǎn)品“潤(rùn)聯(lián)行”。“中心系”產(chǎn)品將占據(jù)城市區(qū)域核心，以高端的商務(wù)硬件標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)營(yíng)造良好的辦公氛圍，同時(shí)提升區(qū)域商務(wù)形象。而潤(rùn)聯(lián)行產(chǎn)品則將以其靈活便捷的商務(wù)業(yè)態(tài)植入中心系產(chǎn)品中。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在中心系物業(yè)寫(xiě)字樓中，部分樓層加入潤(rùn)聯(lián)行，將兩種辦公空間形式，在大物業(yè)空間中進(jìn)行融合，以滿(mǎn)足不同辦公需求的人群。

林碩對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，聯(lián)合辦公產(chǎn)品是對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)傳統(tǒng)租賃產(chǎn)品的重要補(bǔ)充，由于市場(chǎng)主流開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)，空間利用，建造成本以及對(duì)租戶(hù)需求的理解等重要領(lǐng)域均有經(jīng)驗(yàn)積累，因此更加容易創(chuàng)造出優(yōu)秀的聯(lián)合辦公產(chǎn)品。

“另外由于聯(lián)合辦公產(chǎn)品同其他房地產(chǎn)產(chǎn)品一樣是不斷升級(jí)迭代的，當(dāng)前選擇開(kāi)始研發(fā)此類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商非常具有前瞻性，并有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)及潛力在將來(lái)引領(lǐng)聯(lián)合辦公市場(chǎng)的發(fā)展，也可以形容是一種積極的創(chuàng)造和變革?！绷执T說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，對(duì)于聯(lián)合辦公來(lái)說(shuō)，更重要的應(yīng)該是集合創(chuàng)業(yè)資源和辦公資源，從這個(gè)角度看，若是做出差異性，那么其可以打造全方位的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，這是傳統(tǒng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)沒(méi)有的功能。未來(lái)更容易形成創(chuàng)業(yè)企業(yè)租賃共享辦公的現(xiàn)象，其對(duì)于原有寫(xiě)字樓大客戶(hù)的租客管理沖擊比較小，因?yàn)閮深?lèi)產(chǎn)品對(duì)應(yīng)了不同的客戶(hù)需求。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，對(duì)于前兩年狂飆突進(jìn)的聯(lián)合辦公行業(yè)來(lái)說(shuō)，生存壓力也日益凸顯。一直被認(rèn)為財(cái)大氣粗的地產(chǎn)企業(yè)自創(chuàng)聯(lián)合辦公品牌，會(huì)對(duì)當(dāng)前聯(lián)合辦公行業(yè)的走向和趨勢(shì)產(chǎn)生什么樣的影響？

林碩認(rèn)為，聯(lián)合辦公行業(yè)由于之前幾年在國(guó)內(nèi)的群雄會(huì)戰(zhàn)，大家為了爭(zhēng)奪地盤(pán)經(jīng)常不惜成本地瘋狂簽約，每一份合同的租期通常為8-10年。因此租金給付的壓力非常巨大，如果資金不足將深陷困境。目前，各品牌產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)加劇，在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中缺少持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ钠放茖⒈徊①?gòu)，甚至倒下。

“當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)所帶來(lái)的行業(yè)洗牌就是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，推動(dòng)著傳統(tǒng)品牌去創(chuàng)新升級(jí)，增強(qiáng)品牌的差異化、服務(wù)的多元化、運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化，相信通過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)生存下來(lái)的品牌將帶領(lǐng)整個(gè)行業(yè)邁向更成熟的階段。”林碩稱(chēng)。

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